主题：土地向少数地产商集中 房企巨额并购或将上演

昨天，中国金地(集团)股份有限公司(600383)发布公告称，拟定向增发不超过2.66亿A股，筹资约30亿元人民币，这笔资金将用于公司各地的多个房地产项目开发。 


包括金地在内，在过去的一段时间里，已有多家房地产上市公司通过各种方式进行融资，其中包括浙江绿城、世茂集团、合生创展等。对于这些公司来说，强大的资金实力将保证其在国内的扩张之路。宏观调控有效地遏制了市场的投机行为，房地产企业正在经历一个行业洗牌和优胜劣汰的过程，优势企业将在这个过程中获得难得的发展机遇。不过，房地产市场割据的局面经过此番整合后，到底会给对消费者带来什么样的影响还需要时间来说明。 


土地出让频现熟悉身影 


11月24日，上海新江湾城C2地块出让中，参加投标的6家企业分别是华润置地、凯德置地、中海地产、万科地产、上海古北集团以及计划价格托底的上海城投。 


同一天的北京，广渠路36号地块开始竞标，参与的企业包括华润置地、合生创展、世茂集团、中远地产、中海地产、华人置业、恒基中国、广州富力、北京城建(11.16,-0.17,-1.50%)等。 


早前9月份的花木大型地块出让中，参与投标的公司为金地集团(15.94,1.43,9.86%)、华润置地、合生创展，中海地产、新鸿基、世茂集团、仁恒地产等。 


比较3份名单可以发现，竞争者大部分都是熟面孔，全国的土地竞争几乎只有这十几家公司在参与竞争，除了一些国有大型企业外，这些炙手可热的土地竞标中绝少可以看到本土企业的身影。 


复地集团董事长范伟对这种现象的解释是，本土企业一般都会有比较丰富的土地储备，因此对于地区土地的饥渴程度更多体现在外地来沪开发商身上，这使得他们对于地块有更大的渴望。 


范伟坚持认为，中国房地产市场的蛋糕非常大，很难会被几家公司在短时间之内瓜分完毕。盲目地参与竞争会使得公司的拿地成本无端地大幅度提高，目前企业需要等待适当的“时机”来寻找机会。“他们总有吃饱的一天，我们等他们吃饱了，我们再吃。”范伟说。实际上，范伟的说法也是一些本土企业的共同想法，很多企业正在等待着进入市场适合的机会。 


破产重组在所难免 


但是，另一个现实的问题是，地产巨头是否会有“吃饱的一天”？ 


11月28日，香港本年度最大规模的一次土地出让结果产生，香港两大地产商信和置业以及长江实业分别将两个地块收入囊中。在过去的香港几次土地出让中，几乎所有的地块的争夺方也是屈指可数的几家公司。 


分析人士认为，如果一家房地产开发商能够保持稳定的盈利能力以及扩张速度，那么基本上就没有“吃饱”的那一天。实际上，所谓的等待已经过了数年，从2004年开始，土地市场就开始逐渐被资本巨头所控制，大型地块往往成为地产巨头的囊中之物。 


易居中国分析师指出，2006年是房地产业强势调控的一年，出台调控政策的密度和强度明显强于往年。在土地、货币、信贷、税收等层面的政策从不同角度调控房地产业，其中最为严厉的是收紧“地根”和“银根”。 


目前大部分房地产企业采用高土地储备的模式来支持后期发展，是企业中长期战略发展的需要；“现金流”是企业正常运行的血液，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。 


分析师指出，2006年注定是房地产业的整合年，企业的优胜劣汰、破产重组在所难免。相对于中小企业的资金链断裂或紧张，大开发商逆市而上，全国获取土地增加土地储备，并购中小型房地产公司，加强企业的战略合作实现强强联盟，从而实现全国布局；房地产业的整合期也是大开发商树立大品牌、提高行业集中度的最佳时期，每一次行业周期性调整都是一次机遇。 


房企巨额并购或将上演 


目前市场上一个普遍现象是，开发商正积极通过股权收购方式从一些中小开发商处获得土地储备。一次较大规模的并购发生在今年年中，投入36亿元，通过前后两次整合南都，万科获得了长三角近500万平方米的项目资源。万科总经理郁亮评价万科控股南都时表示：地产企业向规模化方向发展，企业并购与行业整合是必然趋势。 


随着国内房地产市场的逐渐成熟以及整合加剧，类似的并购将不再局限于大型开发商对于小规模企业之间，更加大型的资产重组将会进行。 


江南金融研究所特约研究员杜丽虹的一份行业分析指出，目前的高速扩张也可能会使得一批地产企业在短期内陷入困境。杜丽虹表示，房地产企业的扩张速度和其资产周转率，营业利润率以及资产负债率之间有着非常明显的联系，每一家企业都有其可以预估的极限扩张速度，一旦超出这个速度，企业发生风险的可能性将会大大增加。 


研究报告指出，目前A股48家房地产业上市公司中，有四成企业实际扩张速度已显著超越极限扩张速度、财务风险逐步上升。而包括某几家最近正积极参与土地竞争并时不时报出天价的地产公司也正在接近其扩张的极限。 


实际上，曾经号称将成为中国老大的顺驰中国正是由于急速扩张从而导致企业难以继续支撑。9月5日，香港路劲基建宣布以12.8亿元的代价将顺驰中国大部分股权收购。 


据上海东方早报记者了解，一些资金实力雄厚的房企已经开始不再满足于土地的机械累积，他们期望用更加快速的方式来迅速扩大整体规模。为了达到这一目的，最简单而有效的方式就是对于优质企业的收购。 


“或许有一天，房地产市场也会出现类似国美收购永乐这样的案例。”一个业内人士如此预言。

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