主题：发展商有着数可建经适房 政府有推卸责任之嫌

日前，广州市政府审议通过的“穗七条”中有一条重要意见：“政府引导和激励房地产开发企业利用自有土地或参加公开竞争参与经济适用房建设，只要开发商把现有居住用地在今年内投入经济适用房开发建设，并于今明两年投放市场，不仅可以享受建设经济适用房有关优惠政策，还将得到优先服务和更多激励政策。” 
虽然目前相关的优惠政策尚未出台，“优惠”的程度有多大也不得而知，但如此“旗帜鲜明”地鼓励发展商参与属于社会福利性质的经济适用房建设在广州还属首次。有专家认为，政府的做法目的在于加快经济适用房建设，有人认为这将是发展商处理存量土地的另一条出路，但也有声音认为政府的做法属于不负责任的行为，有推卸责任之嫌。 

发展商 建不建看条件 

“穗七条”政策公布后，光大地产副总经理陈宏志在接受本报记者采访时表示，在商业化的操作中，发展商建经济适用房当然会考虑到其中的成本和利润。但新的优惠措施或者可以起到“杠杆”的调节作用，作为品牌开发商肯定在注重经济效益的同时也会兼顾社会效益。 

发展商会不会用存量土地来建设经济适用房呢？有发展商表示，关键在于看地块所在区域适不适合建经济适用房以及当时拿地的成本等。此外，“新政”规定所有新建的住房必须按照“90/70”的比例进行建设，如果发展商有存量土地，按照正常的审批程序来不及在两年内动工开发，而如果将项目报建为经济适用房政府会加快审批的话，他们也会朝此方向考虑。 

专家 政府有推卸责任之嫌 

对于政府鼓励发展商参与属于社会福利性质的经济适用房建设的态度，合富辉煌首席分析师黎文江认为，政府已经开始正面评价开发商的作用，引导开发商用手中的土地参加建设经济适用房，这是以前没有的，政府这项提议的目的是想动员各方的力量解决低收入群体住房的问题。 

而房地产专家韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)则发表了不同的意见，他认为开发商不可能拿出自有土地来进行经济适用房建设。就算有补偿措施，但补偿措施是模糊的，认为政府将经济适用房推给开发商或者单位的做法不负责任，是在推卸责任。他还认为要求开发商用自有土地来建设经济适用房是不可能的。因为经济适用房的利润非常少，以逐利为目的的商业运作企业，又有谁愿意？同时，由于经济适用房的购买者是介乎买商品房和租住廉租房之间的阶层，经济适用房的上市将有可能导致这部分人买经济适用房而不买商品房，眼睁睁看着需求量流失，开发商肯搬起石头砸自己的脚吗？“开发商从心底里是非常抵制经济适用房的！”韩世同说。 

现状扫描：广州经济适用房既不经济也不适用 

广州市在经济适用房方面与北京市的做法不大相同，广州现在推出的经济适用房主要是在过去兴建解困房和安居房的基础上发展起来的，许多现在的经济适用房实际上就是原先的解困房和安居房。 

由于没有充分利用和发挥经济适用房的优惠政策，同时也存在选址偏远和设计、施工质量差等问题，造成“经济适用房既不经济也不适用”的现象。许多符合购买经济适用房的中低收入者要么买不起，要么住不起这些远离市区、交通不便、配套不全的经济适用房。因为这些经济适用房大多位于边远地区，建造质量、居住环境、治安条件和物业管理均不尽如人意。因此，广州的本地人不愿意买、不愿意住，就算买了也是租给外来人住。 

关注 如何用政策引导发展商 

韩世同表示，如果继续像以往那样来建造经济适用房，那的确是既浪费资源，又没有从根本上真正解决中低收入者的住房问题。可以考虑充分发挥和利用经济适用房的优惠政策，结合危房和旧城改造来开发符合市场需要和城市规划建设的经济适用房，甚至考虑将经济适用房建在配套齐备的市区，关键在于思路和态度。 

据了解，“穗七条”中提出2007年要开工建设保障型住房2.3万套，194.1万平方米，明后两年陆续交付。到2010年要建设经济适用房840万平方米、10.51万套，基本解决全市8.46万户中低收入家庭的住房问题。这些指标性的数字都是刚性的，政府将出台什么样的政策对发展商加以引导很受关注。 

他山之石：深圳开发商须建15％政策性住房 

今年2月，深圳市出台稳定住房价格的新政策，将在近期出让的商品住宅用地中安排建设一定比例的政策性住房，包括经济适用房和公共租赁房，进一步解决中低收入居民住房难问题。 

新政策要求获得商住用地使用权的开发商负责在所用土地中按总建筑面积的15％的比例建设政策性住房，房子竣工后无偿移交给市国土房产局。开发商须按规定交纳政策性住房的公用设施专用基金。发展商建设的政策性住房单套建筑面积不超过90平方米。其中，经济适用房以建筑面积约70平方米的两室两厅或三室一厅为主要户型；公共租赁住房以建筑面积约50平方米的两室一厅或一室一厅为主要户型。房间应有简单装修。政策性住房须与主体工程同时竣工验收。 

深圳市国土房产局负责人介绍，深圳市商住用地使用权一律采取公开拍卖形式出让，在拍卖时会将开发商建政策性住房的成本计入拍卖价，同时保障开发商的利益。市国土房产局按照地价的市、区政府分成比例，划出一定比例的经济适用房房源给地块所在行政区房管部门进行分配。 

而经济适用房售价由市国土房产局、工商（物价）部门按有关规定制定，并由市国土房产局统一办理出售手续，售房款按照比例分别纳入市、区两级政府住房基金。销售费用计入房价。公共租赁住房租金由市国土房产局、工商（物价）部门按有关规定制定。 

链接：何谓经济适用房？ 

根据国家规定，经济适用房是一种专门为解决中低收入者住房需求而设置的准商品房制度。因此，也可以说经济适用房是属于带照顾性质的一种微利房。经济适用房由政府行政划拨用地，免收土地出让金和项税费，以降低开发成本，经济适用房的利润一般在3%左右。由于兴建经济适用房可以享有免收土地出让金等多项优惠政策，因此政府对其销售对象、销售价格、购房面积等方面做出必要的限制。