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跳过房价判断 话语权集中或成房市"另类拐点"
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主题:
跳过房价判断 话语权集中或成房市"另类拐点"
蓝色玛瑙2008
发表于
2008-01-07
进微信群讨论
跳过房价判断 话语权集中或成房市"另类拐点"
临近年关,深圳、广州、上海等地楼市在成交量急剧萎缩后,曾经气势如虹的房价开始松动,房地产业关于“拐点”之争愈演愈烈。目前,仅从房价的层面,判断房地产业出现拐点无疑有失偏颇。但是,应该看到,信贷从紧后的市场分化和行业话语权集中,很可能成为房地产业的“另类拐点”。
房地产业是资本密集型行业,各种要素资源是以资金为轴心进行配置的。由于近几年信贷环境较为宽松,因此房地产企业的“日子”比较好过,但行业集中度并没有随着景气高涨而上升。统计表明,我国的房地产企业,多的时候五六万家,少的时候也三四万家,但前五名的市场份额加起来不到5%。
在调控趋严、货币政策从紧的背景下,今后并非所有的房地产企业都能顺畅地获得充足的现金流。这不仅体现在房地产企业向金融机构直接融资成本的抬高,更体现在个人消费信贷趋紧后,房地产销售速率下滑导致的资金周转和运营效率的下降。
由于预售制度的存在,房地产企业的资产负债表上便有了“预收账款”这一项。虽然该科目属于流动负债,但构成了房地产业开发资金的重要来源。而且,对这一现金流的占有,房企几乎是不支付任何成本的。
业内资深人士指出,房地产投资中单纯的信贷比重其实并不大,一般只有20%左右。更主要的负债,则是以个人按揭为代表的销售贷款。因此,房地产企业更担心的是居民消费信贷的紧缩。
显然,频繁加息后,资金将不再“廉价”,二套房新政更进一步收紧了房地产投资的“钱袋子”。对持币待购者而言,信贷收紧意味着支付能力下降。在目前的高房价下,房贷成本增加将进一步削弱人们的房产购买力,同时将增加持有投资性房产的风险。
种种迹象表明,房地产销售已经受到很大影响。2007年下半年以来,一线城市期房成交量大幅萎缩,“有价无市”日益凸显。在资金压力增大的背景下,负债率高、融资渠道狭窄、资金链绷紧而“扛不下去”的企业,结局很可能是在并购中出局,市场的定价权也将日益集中。
可以预见,在货币政策从紧后,房地产的资本以及由其引导的其他要素资源,将出现非均衡化配置,优势企业将获得的更多。而这对房地产业而言,很可能是一种进步。因为所谓的优势企业,其运营效率往往高于行业平均水平,资本、土地等资源向这些企业汇聚,无疑是一种优化配置。
更主要的是,从公司经营层面看,代表运营效率高低的一个关键指标是资金周转率。对于房地产企业而言,资金周转率和土地开发速率是成正比的。如果行业要素资源向高运营效率企业集中,有利于加快土地开发速度,减少“囤地”、“捂盘”现象的发生。进一步推论,当资金运行和土地开发的效率不断提高时,房地产市场中“真实的”和“人为的”供求紧张,都将得到逐步化解,介时房价将趋于稳定。
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临近年关,深圳、广州、上海等地楼市在成交量急剧萎缩后,曾经气势如虹的房价开始松动,房地产业关于“拐点”之争愈演愈烈。目前,仅从房价的层面,判断房地产业出现拐点无疑有失偏颇。但是,应该看到,信贷从紧后的市场分化和行业话语权集中,很可能成为房地产业的“另类拐点”。
房地产业是资本密集型行业,各种要素资源是以资金为轴心进行配置的。由于近几年信贷环境较为宽松,因此房地产企业的“日子”比较好过,但行业集中度并没有随着景气高涨而上升。统计表明,我国的房地产企业,多的时候五六万家,少的时候也三四万家,但前五名的市场份额加起来不到5%。
在调控趋严、货币政策从紧的背景下,今后并非所有的房地产企业都能顺畅地获得充足的现金流。这不仅体现在房地产企业向金融机构直接融资成本的抬高,更体现在个人消费信贷趋紧后,房地产销售速率下滑导致的资金周转和运营效率的下降。
由于预售制度的存在,房地产企业的资产负债表上便有了“预收账款”这一项。虽然该科目属于流动负债,但构成了房地产业开发资金的重要来源。而且,对这一现金流的占有,房企几乎是不支付任何成本的。
业内资深人士指出,房地产投资中单纯的信贷比重其实并不大,一般只有20%左右。更主要的负债,则是以个人按揭为代表的销售贷款。因此,房地产企业更担心的是居民消费信贷的紧缩。
显然,频繁加息后,资金将不再“廉价”,二套房新政更进一步收紧了房地产投资的“钱袋子”。对持币待购者而言,信贷收紧意味着支付能力下降。在目前的高房价下,房贷成本增加将进一步削弱人们的房产购买力,同时将增加持有投资性房产的风险。
种种迹象表明,房地产销售已经受到很大影响。2007年下半年以来,一线城市期房成交量大幅萎缩,“有价无市”日益凸显。在资金压力增大的背景下,负债率高、融资渠道狭窄、资金链绷紧而“扛不下去”的企业,结局很可能是在并购中出局,市场的定价权也将日益集中。
可以预见,在货币政策从紧后,房地产的资本以及由其引导的其他要素资源,将出现非均衡化配置,优势企业将获得的更多。而这对房地产业而言,很可能是一种进步。因为所谓的优势企业,其运营效率往往高于行业平均水平,资本、土地等资源向这些企业汇聚,无疑是一种优化配置。
更主要的是,从公司经营层面看,代表运营效率高低的一个关键指标是资金周转率。对于房地产企业而言,资金周转率和土地开发速率是成正比的。如果行业要素资源向高运营效率企业集中,有利于加快土地开发速度,减少“囤地”、“捂盘”现象的发生。进一步推论,当资金运行和土地开发的效率不断提高时,房地产市场中“真实的”和“人为的”供求紧张,都将得到逐步化解,介时房价将趋于稳定。