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主题:2016年上半年房地产市场总结与下半年趋势展望

发表于2016-07-01

2016年上半年,政策宽松趋稳,各类需求集中释放推动市场整体高位运行,代表城市商品住宅月均成交创历史同期水平。百城价格上半年累计上涨7.61%,核心一二线及周边城市轮番领涨。量价高位推动下,品牌房企业绩大增,同时大型房企资源整合加剧,对热点城市土地市场投资态度积极,造成地价短期急剧攀升,其中南京、苏州等城市地价涨幅尤为显著。

展望下半年,国内经济下行风险依然较大,房地产调控继续因城施策,下半年市场量价增速将回调,全年量价平稳增长,水平将创新高。一方面,热点城市风险积聚,楼市调整压力加大;另一方面,房地产市场库存总量仍较大,且存在结构失衡问题,去库存仍是下半年市场主基调。

一、市场表现与特征:市场整体持续高温,二线城市表现突出

1. 政策:中央层面地产政策趋稳,地方强化因城施策,热点城市渐收紧


年初中央信贷财政政策调整促进需求释放,长效机制完善推进住房制度改革。2月购房门槛再度降低,不“限购”城市首套房首付比例为20%,同时再降准0.5个百分点。财政政策也积极调整,下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税,促进需求释放。同时住房制度改革稳步推进,长效机制逐步完善。两会及十三五规划纲要均提出鼓励刚性和改善性需求,建立购租并举住房制度。《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台,对加快培育和发展住房租赁市场有了更具体的规范。长三角、成渝及哈长城市群规划落地,农村“两权”抵押贷款、房地产业“营改增”、各地不动产登记工作也顺利推进。


地方政府因城施策力度加大,热点城市政策持续收紧。当前城市分化格局明显,部分热点城市在持续宽松政策影响下,市场呈现过热发展趋势,一线城市已率先出台调控收紧措施,沪深限购加码,上海实施房地产金融宏观审慎管理,北京通州将商住纳入限购范围,一线城市周边部分三四线城市也开始加强楼市管控稳定房价。合肥、厦门、苏州、南京等强二线城市房价地价领涨全国,合肥对地王现象进行严控,同时收紧信贷政策为楼市降温,苏州、南京出台措施限房价地价,天津、武汉、青岛收紧公积金贷款政策。而部分二线及多数三四线城市库存压力依然严峻,市场仍以去库存、促消费为主基调,供应端实行差别化供地政策,优化供应规模和结构等措施,需求端仍通过信贷调整、税费减免等刺激需求释放。


总体来看,在2015年以来多轮货币信贷政策作用下,房地产市场分化不断加剧,地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展,这也将是下半年楼市政策主线。中央层面的房地产政策已开始趋于稳定,地方因城施策力度将不断加大,合肥已出台限贷政策,南京、苏州也限制房价地价过快上涨,未来或有更多城市效仿上海实施房地产金融审慎管理。而其它库存压力较大的城市仍将有宽松政策助力,推进户籍政策落实,鼓励农民工购房等,进一步去化库存。


2. 成交:各类需求释放推动市场整体高位运行,二季度增速有所回落

图:2010-2016年上半年50个代表城市 月度成交量走势 

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


上半年市场成交整体高位运行,但二季度成交增速有所回落。据初步统计,2016年上半年,50个代表城市商品住宅月均成交约3500万平方米,同比增长36.6%,量创历史同期水平。


具体来看,一季度,在宽松的政策环境、货币信贷环境下,市场预期向好,成交稳步提升,代表城市商品住宅月均成交面积达到3135万平方米,同比大幅增长50.1%;其中3月单月成交量达4410万平方米,同比增长86.4%,水平创历史单月新高。二季度以来,沪深限购加码,且自去年下半年以来市场成交活跃已透支部分需求,加之苏州、东莞等热点城市价格高企,市场观望情绪渐浓,导致需求增速有所回落,代表城市商品住宅月均成交约3930万平方米,同比增长27.4%,较一季度收窄22.7个百分点。


不同城市来看,上半年各类城市成交同比均增加但增速放缓,其中二线城市增幅。据初步统计,上半年,一线城市月均成交量83万平方米,同比增长9.3%,增速在各类城市中,较一季度显著收窄33.9个百分点。二线代表城市月均成交93万平方米,同比增长41.2%,增速较一季度收窄5.9个百分点,但增幅在各线城市中为显著。三线代表城市月均成交量42万平方米,同比增长37.8%,增速较一季度收窄22.1个百分点。


图:十大代表城市二手房成交总量及同比变化

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


4月以来二手房成交环比持续下降,5月同比下降。2016年1-5月,十大城市二手住宅累计成交67.44万套,同比增长59.0%,增幅较一季度收窄52.6个百分点。具体来看,一季度受降首付、调整契税营业税利好政策影响,共成交41.78万套,同比大幅增长1.1倍,其中3月成交19.02万套,同比增幅超过160%,规模仅次于2013年3月的历史高点。进入二季度,热点城市成交显著降温,二手房成交相应下调,4-5月共成交25.66万套,同比增长13.17%,其中5月同比下降0.2%,是2014年12月以来首次同比下降。


整体来看,上半年市场成交高位运行,一季度受政策利好影响,刚需、改善性需求乃至部分投资性需求积极入市,新房、二手房市场热度较高,其中3月新房成交创历史单月新高,二手房成交为历史单月次高。二季度以来二手房市场回落,并传导至新房市场,成交增速回调。预计下半年,一线城市和南京、苏州、合肥等热点二线城市在政策收紧预期影响下,市场成交会有下行的压力;重庆、天津、武汉、成都等城市会延续当前市场走势,平稳放量;库存压力比较大的三四线城市在去库存政策刺激下,成交量走势平稳。


3. 价格:百城价格累计上涨7.61%,核心一二线及其周边城市轮番领涨


图:百城住宅均价及环比变化

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


2016年上半年百城住宅均价环比涨幅进一步扩大,3月环比涨幅突破1%,5月同比涨幅突破10%。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2016年以来,百城住宅均价环比持续上涨,上半年累计上涨7.61%。其中,一季度累计上涨2.94%,3月环比涨幅达到历史点,为1.90%;二季度保持较高涨幅,累计上涨4.54%。同比来看,自2015年8月百城住宅价格同比止跌转涨以来连续11个月上涨,且涨幅持续扩大,今年5月涨幅突破10%,6月涨幅继续扩大,至11.18%。


表:百城及各类型城市不同阶段累计涨跌幅


数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


2016年上半年,各级城市住宅价格均累计上涨,二季度城市分化趋势放缓。具体来看,一线城市上半年累计上涨12.79%,涨幅较去年同期扩大7.62个百分点;二线城市累计上涨5.33%,其中苏州、南京累计涨幅超过20%;三线城市累计上涨4.27%,其中东莞、中山、惠州涨幅超过25%,居全国前列。二季度分化趋势明显放缓,一线城市涨幅收窄,二三线涨幅均扩大,尤其是二线城市涨幅扩大显著。


受热点一二线城市带动,其周边城市价格涨幅也不断扩大。一线城市在2015下半年持续宽松的货币政策影响下率先掀起涨价潮,深圳、上海涨幅尤为明显,今年一季度延续上涨态势,且保持较高涨幅,这种趋势逐渐蔓延到东莞、惠州等周边城市及南京、苏州等热点二线城市;3月以来为稳定房价,深圳、上海、苏州、惠州等城市相继出台收紧政策,且初见成效,二季度这类城市房价涨幅已明显放缓;5月厦门、合肥涨幅仍显著;6月在严控房价过快上涨的政策影响下,热点城市涨幅均有所缓和。


图:十大城市主城区二手住宅均价与新建商品住宅均价环比涨跌幅

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


上半年十大城市二手房价格累计上涨12.62%,涨幅超过新房3.76个百分点。具体来看,一季度,二手房价格环比涨幅持续扩大,累计上涨7.20%,超过新房3.59个百分点,其中3月单月环比上涨4.43%,创2010年下半年以来单月环比涨幅。二季度,二手房市场有所回调,累计涨幅收窄至5.05%,单月环比涨幅持续缩小至0.98%。


展望下半年,不同城市价格走势持续分化。一线城市中,北京、上海涨幅趋缓;深圳近两月二手房价格已转为下跌,未来也将影响到新房市场预期。南京、苏州等强二线城市上半年房价过快上涨,价格水平已在一定程度上超出购买力,且市场杠杆率较高,价格变化对信贷政策敏感度高,政策收紧下可能出现价格调整;东莞、惠州、廊坊等一线周边城市受大城市需求辐射影响,未来发展预期乐观,房价上涨动力仍然较足。而二线城市中的成都、重庆楼市供应充足,房价上涨动力相对较弱。


4. 土地:热点二线城市土地市场高热,苏州、南京等城市地价


图:2015年与2016年上半年全国300个城市土地推出和成交面积

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


全国范围看,各类土地推出量和成交量均不及去年同期,成交降幅大于推出。供应方面,2016年上半年,全国300城市共推出各类用地(规划建筑面积,下同)8.0亿平方米,同比下降7.1%。其中,住宅用地和商办用地同比分别下降12.1%、10.7%。成交方面全国300城市各类土地共成交6.0亿平方米,同比下降8.0%,降幅大于推出量;其中,住宅用地同比下降11.3%;商办用地同比下降18.3%。出让金方面各类土地出让金同比增加37.7%;其中住宅大幅增加56.5%,商办土地下降7.5%。

 

住宅用地楼面价和溢价率创新高。2016年上半年,全国300城市商品住宅用地成交楼面价和溢价率大幅上涨,楼面均价达2949元/平方米,同比大幅上涨53.8%,溢价率为49.17%,较去年同期上涨36.6个百分点。受此影响,各类用地整体楼面价和溢价率同比分别上涨31.4%和27.8个百分点。


表:2016年1-6月各级城市住宅土地成交同比变化情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com


二线城市宅地成交火热,楼面价涨幅。2016年以来,以南京、合肥、苏州、杭州为代表的热点二线城市土地市场高温不退,总价和单价地王频现,楼面价涨幅领衔全国。1-6月二线城市出让金及楼面价分别同比大涨84.2%、88.7%,溢价率也较去年同期提高41.66个百分点,增幅显著。


总体来看,由于全国整体市场库存量依旧处于高位,去库存仍是目前市场核心问题,特别是在三四线城市,地方政府供地与房企拿地的节奏仍处于较低水平,全国300个城市土地市场供需均处低位。与量相反,整体楼面价和溢价率均实现不同程度上涨,尤其是南京、苏州等为代表的二线城市涌现地王潮,究其原因,其一,货币信贷环境宽松背景下房企融资成本低,其二,热点城市楼市快速去化致短期供应不足,房企补货意愿强烈;其三,一线城市进入门槛高且土地供应大幅下降,三四线城市库存高企,企业被迫转向热点二线城市;其四,国企改革进入关键阶段,地产板块整合势在必行,国资房企在此轮土地热潮中表现抢眼。预计下半年,重点二线城市仍是房企争夺焦点,但个别城市受调控与预期影响,土地市场热度趋弱,土地市场热度可能向武汉、郑州、成都、重庆等二线城市不断传导。


5. 企业:115家房企上半年销售业绩突破50亿,大型房企加速整合、重塑行业格局


表:2016上半年50亿房企销售业绩格局分布




数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com



品牌房企销售业绩显著提升。今年以来,在房地产政策全面宽松的背景下,品牌房企紧抓去库存机遇,热点城市业绩贡献显著拉升总体业绩,同时城市价格上行也进一步提升了销售额。根据中国指数研究院监测显示,截至6月30日,销售额超过50亿的企业达到115家,比去年同期增加了46家。


代表企业2016业绩目标完成率已达六成。去年以来房地产市场量价稳步回升,使得年初多数品牌房企在制定2016年销售目标时保持了审慎乐观的态度。今年以来市场的火爆使多数房企的目标完成率已经达到了较高水平,截止2016年上半年,监测品牌房企的销售目标平均完成率为60%,远超往年平均完成率。


热销激发补仓意愿,资金面宽裕助力品牌房企拿地规模大幅提升。2016年上半年,20家品牌房企共计拿地4883万平方米/2260亿元,面积同比增长39.3%,金额同比增长33.6%。拿地重心向二线城市转移,拿地金额占比超60%,而一线城市的拿地占比明显下降,占比不足20%。销售的持续走高刺激了房企的补仓意愿,同时融资环境的宽松也使得房企资金面明显改善,今年以来房企债务融资规模较往年大幅提升,且融资成本明显降低,其中保利5年期公司债票面利率已经低至2.95%,品牌房企拿地能力也明显提高。


大型房企整合加剧,行业集中度将继续提高。随着国内房地产市场结束快速增长期,行业竞争加剧,房地产企业并购重组案例日渐增多,大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”已成为新常态。今年以来以中海、中信为代表的大型房企通过兼并重组形成行业大鳄的趋势显现,未来行业竞争格局将持续升级。


在各类宽松政策的叠加刺激之下,2016上半年品牌房企业绩显著提升,全年销售目标完成率已达较高水平。销售的持续回暖激发房企拿地补仓的意愿,而当前融资环境的宽松也使得房企资金面得到了极大的改善,在此背景下房企上半年拿地规模大幅增长,拿地重心开始向基本面较好的二线中心城市转移。此外,由于市场竞争的不断加剧,行业的整合成为趋势,今年以来大型房企间的“强强联合”频现。展望下半年,随着之前热点城市市场需求的释放,预计品牌房企业绩增长速度将有所放缓,但销售规模仍将处于较高水平。在拿地布局方面,由于当前行业整合压力较大,集中度将持续提高,拥有更多土地储备的房企将在未来整合竞争格局中掌握更多话语权,因此品牌房企在一、二线城市土地市场的竞争将仍然激烈。



二、下半年展望:热点城市风险积聚,楼市面临调整,三四线城市去库存稳步推进



1.     宏观环境:经济下行压力依然较大,因城施策下政策环境分化加剧


内生增长动力不足,经济发展仍面临较大不确定性。2016年一季度GDP增速继续放缓,同比增长6.7%,较去年同期收窄0.3个百分点。2016年以来国内政策环境宽松,供给侧改革持续深化,但新旧经济增长动力交替过渡,经济下行压力不减。投资增速继续放缓,1-5月固定资产投资同比增速跌破10%,并且对基建和房地产投资依赖性较强,民间投资增速和占比下降,经济内生增长动力依然较弱。消费增长乏力,随着国内外消费需求的下滑,企业经营受困,居民对未来收入预期有所下降,全社会消费品零售总额增长乏力,1-5月累计同比增长10.2%。进出口贸易总额经历3月份的小幅回升后再度持续下跌并且人民币预期贬值对出口的促进作用有限,在全球经济复苏缓慢的情况下,今年下半年出口贸易大幅反弹的概率不大。宏观经济发展的不确定性,将对居民收入、就业等带来一定影响,同时影响房地产行业及上下游产业发展预期。


房地产政策方面,经济下行压力和库存水平依然较高的背景下,中央宏观政策仍将以稳为主,保持经济增长和就业稳定,地方则更灵活主动,因城施策更细化。部分强二线热点城市及热点区域将迎来更具差异化的政策,热点城市或将采取更审慎的价格监控及房地产信贷政策。而多数三四线等库存压力大的城市,未来将继续落实优惠政策、调节供应以加快楼市库存去化,其中进一步推进户籍制度改革、鼓励农民工购房,稳步推进城镇化仍将是政策发力点。同时针对租赁市场的政策落实、加快化解非住宅库存也需更有力的政策支持。


2. 市场预判:下半年市场量价增速将回调,热点城市风险与三四线城市库存压力并存


2016年以来,房地产市场运行环境整体宽松,但1-5月各项指标增速有所收窄。其中全国商品房销售面积、销售额同比增长33.2%、50.7%,较1-4月分别收窄3.3个、5.2个百分点;新开工面积同比增长18.3%,开发投资额同比增长7.0%,增速较1-4月分别缩小3.1个、0.2个百分点。新房、二手房整体需求动力继续趋弱,上半年市场量价保持同比增长且同比增幅较1-5月继续放缓。下半年市场量价增速将回调;全年量价平稳增长,水平将创新高。


值得关注的是,经济增长不容乐观,行业外部环境差异化调整的大背景下,房地产市场面临调整压力,不同城市表现分化加剧。其中,一线城市及南京、苏州等热点城市限制性政策效应逐步显现,影响市场预期,下半年量价面临调整压力;而武汉、郑州等二线城市及一线城市周边三线城市量价仍存增长空间;对于库存压力仍较高的多数三四线城市,市场仍以去库存为主,价格将维持稳定。


控风险:热点城市量价持续高温,警惕市场潜在风险


今年上半年,宽松货币信贷、调控政策环境下,市场预期显著改善、消费者集中入市,导致一线城市及南京、苏州等二线城市房地产市场局部高热,房价涨幅远超市场承受能力,且杠杆率较高,下半年应警惕其市场风险。一方面,上半年此类城市成交过热,部分需求透支,同时房价高企,市场观望情绪加重,导致下半年有效需求不足;另一方面,此类城市对于货币政策的反应较为敏感,下半年中央及地方出台针对性的信贷调整政策的可能性较高,将导致市场量价存在一定的调整压力。


去库存:仍面临库存总量大、结构失衡等难题,去库存仍是下半年主基调


去库存取得进展,但全国整体库存规模仍较大。截至2016年5月的初步估算,全国商品房总库存约55.5亿平方米,较去年底已有一定程度的下降,但规模仍处高位,按照过去三年的去化速度,大约需要4.7年才能完全去化。细分市场结构失衡,商办市场库存压力更大。商办市场存在空置率高、租金低、难去化等问题,整体库存压力超过商品住宅市场。特别是部分城市住宅供不应求但商办库存压力突出,如上海商业营业用房与写字楼可售面积总量逾1950万平米,而商品住宅可售面积仅947万平米。一二线城市商品住宅库存压力已基本释放,三四线库存仍相对较高。短期去化方面,根据中指监测的重点城市可售面积及出清周期数据,一二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内,而多数三四线城市去化时间仍超过15个月,如湛江、运城、江阴等城市短期库存去化时间在20个月以上。中长期库存方面,一线城市土地平均消化时间在1.1年左右,二线城市平均在2.8年左右;但三四线城市整体在4.3年左右。


去库存仍任重道远,政策继续细化,盘活资产是关键。针对库存仍较高的三四线城市,“人口的城镇化”可为去库存的重要途径,通过鼓励农民工购房、针对新市民购房的信贷政策调整、房票安置、全面放开异地公积金贷款落地等刺激新需求入市;减少土地供应、把控供地节奏可防止新库存形成。针对商办市场难去化问题,盘活现有资产是关键,可将商服、工业用地等转变为国家支持发展的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目;同时,也可以将商业、办公、旅馆等业态相互转换,以实现有效盘活现有资产,实现去化库存。



发表于2016-07-01

看来房价不可能会降了

发表于2016-07-01

买了房的盼涨价,没买房的盼降价

发表于2016-07-01
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